成本价难卖？蓝黛科技频频缩减专家楼及员工宿舍楼面积，原子公司股权或被低价

最近几天，温岚科技发布《请做好温岚科技集团股份有限公司非公开发行股票审核委员会会议准备工作函的回复报告》的公告公告称，蓝带科技已对证监会提出的减少专家楼和员工宿舍楼用地面积，被监管部门出具警示函等问题进行了回应

根据消息显示，2017年，原温岚科技全资子公司重庆温岚置业有限公司以拍卖方式竞得总建设用地面积为46，006.43平方米的国有土地使用权，拟用于建设专家楼和职工宿舍楼，其中职工宿舍楼面积不低于29，132.87平方米，专家楼面积为4，285.00平方米。

2018年6月至8月，兰黛科技将兰黛地产100%股权转让给普罗旺斯普罗旺斯承诺将蓝带地产原建设用地中不低于33，417.87平方米的土地用于建设专家楼和员工宿舍楼，并将专家楼和员工宿舍楼以征地成本加安装成本及相关税费销售的价格出售给公司和员工

对于劳德家居股权转让的原因，劳德科技在公告中表示，公司实际控制人投资的关联方普罗旺斯从事房地产开发，为保证公司在人员，资产和业务上的独立性，有效避免公司与实际控制人投资的关联方普罗旺斯在房地产开发业务上可能存在的同业竞争，以满足公司规范运作的要求，提高公司资产使用效率，公司拟转让其全资子公司蓝带地产的股权。

关联交易后，成本价的占地面积一再减少！

本次转让蓝带地产股权的交易属于关联交易蓝带科技向普罗旺斯转让蓝带地产100%股权时，由其一手创办的公司实际控制人，董事，总经理朱先生持有普罗旺斯50%股权，公司控股股东，实际控制人，董事长朱先生，公司实际控制人，董事，总经理朱先生担任普罗旺斯董事

如果没有后续的相关变更，股权转让交易可以认为是合理的但伴随着房价市场的波动，蓝黛科技逐渐缩减了上市公司专家楼和员工宿舍的面积

2021年4月，兰黛科技董事会通过了《关于调整原全资子公司股权转让价格及关联交易的议案》议案内容显示，同意公司与蓝德地产，普罗旺斯，重庆朗科置业有限公司签署《关于重庆蓝德置业有限公司股权转让协议的补充协议》，同意将地块编号为E54—02/02B1R2的蓝带地产拍卖土地相邻的部分土地与蓝带地产原拍卖取得的部分土地置换建设专家楼，专家楼面积由原4，285.00平方米变更为4，011.00平方米

同时，蓝带科技表示，公司及子公司员工最终购买的员工宿舍面积为10，815.75平方米，低于原约定面积29，132.87平方米，因此，公司专家楼和员工宿舍的实际总用地面积由33，417.87平方米变为14，826.75平方米。

2022年4月，蓝黛科技再次对专家楼建筑面积进行调整，最终确认专家楼建筑面积由原来的4011.00平方米变更为2776.00平方米重庆渝顺生态文化旅游发展有限公司向蓝黛科技交付建筑面积2776.00平方米，建筑面积2534.76平方米的专家楼

成本价难卖。原子公司的股权可能会以低价出售

对于职工宿舍楼建筑面积减少的原因，蓝黛科技表示，伴随着职工宿舍楼的减少，2017年以来重庆商品房价格进入上升通道2017年，重庆主城区和璧山区住房均价分别比2016年同期上涨34.24%和24.50%，主城区房价涨幅高于璧山区基于当时重庆房地产市场的情况，以及公司所在的璧山区与重庆主城区距离较近，区域间交通便利，公司很多员工更倾向于购买房产在主城区居住，通勤到璧山区上班，最终导致员工认购宿舍楼的意愿降低

对于专家楼面积减少的原因，蓝带科技表示，2018年以来，受宏观经济增速下滑，汽车购置税优惠政策全面退出，中美贸易战，消费者信心等因素影响，经历了前几年的稳定增长之后汽车行业发展环境发生新变化，汽车市场销量下滑2018年至2020年，归属于母公司股东的扣除非经常性损益的净利润连续三年为负，支付能力下降因此，公司根据自身经营状况和对专家楼需求的变化，并未实际购买专家楼，拟置换并减少公司专家楼所在地块的使用面积

值得一提的是，温岚地产的专家楼和员工宿舍是以征地成本加建设成本和相关税费确定的价格出售给温岚科技及其员工的而蓝黛科技的拿地成本仅为7600万元，交易楼面价仅为1101元/平方米，转让给普罗旺斯的评估价为2014.24元/平方米

据果壳网资料显示，重庆市璧山区璧泉街道团堡村位于璧山CBD和璧山区政府附近周边医疗，教育资源齐全目前附近最高房价15000元/平方米在2017—2021年璧山房价上涨的背景下，公司以远低于市场价的成本向员工销售，但蓝黛科技未能完成预期销售面积

同时，由于管理不善，减少面积的理由似乎很牵强2021年末和2022年6月末归属于母公司所有者的净利润分别为2.1亿和0.92亿，公司经营状况大幅改善在这样的背景下，蓝黛科技再次降低专家楼的占地面积，背后的原因发人深省

两次减少建筑面积的背后，是蓝带地产的股权价格被间接低价转卖2018年4月，在普罗旺斯建设33417.87平方米专家楼和员工宿舍楼的承诺下，兰黛地产以2571.3万元的价格转让2021年4月，蓝带科技将专家楼和职工宿舍实际总面积由33417.87平方米变更为14826.75平方米，而蓝带地产100%股权转让价格仅增加576.9万元

2022年4月，蓝带科技将专家楼建筑面积由原来的4011平方米变更为2776平方米，建筑面积为2534.76平方米，而蓝带地产100%股权转让价格仅增加了38.32万元。

对于上述定价是否合理，蓝带科技表示，2021年，2022年签订的《补充协议调整股权转让价格》因公司及员工原因无法按原协议履行，公司主动要求变更原协议况且蓝带地产100%股权转让已于2018年完成资产交割并支付全部款项，故双方约定以2018年签订原协议时该土地的市场价格及差价作为定价依据普罗旺斯/朗科地产将按差价向兰德地产补足股权转让价款差额或在公司支付购房款时扣除同等金额定价依据合理，不存在侵害上市公司投资者权益的情况