上新+扩募基础设施REITs发展双轮驱动格局渐明

近期，部分公司发布招标项目公告称，拟开展消费基础设施公募不动产投资信托基金申报发行工作。这意味着，我国消费基础设施REITs试点有望更进一步。

接受中国证券报记者采访的专家认为，REITs步入常态化发行后，资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，逐步走出了一条具有中国特色的REITs发展道路。随着项目常态化供给、扩募行将落地以及专项立法抓紧推动，基础设施REITs在步入常态化发行新阶段的同时，也将加快推动REITs市场高质量发展。

资产类型稳步拓展

我国基础设施REITs市场运行已满三周年。数据显示，截至5月11日，已上市27只基础设施公募REITs，募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元，市场规模效益、示范效应日益显现。

从已上市REITs基本面看，最新披露的一季报显示，除3月新上市的两只产品外，25只存量REITs产品一季度累计实现营业收入逾20亿元，累计净利润逾4亿元，整体较去年四季度有所回升。其中，部分项目产品净利润增长显著。

“REITs产品一季报表明底层资产整体运营稳定。”中信证券表示，总的来看，我国REITs市场具备吸引力。

资产类型稳步拓展。嘉实京东仓储基础设施REIT作为资本市场首个大型平台企业“绿灯”投资案例的落地，为民营企业参与REITs试点注入新动能；首批2单新能源REITs的上市，进一步拓宽了REITs市场大类基础设施资产类型。3月，证监会进一步将REITs资产范围拓展至消费基础设施领域。在利好政策下，以消费类为底层资产的公募REITs产品呼之欲出。

据多家机构测算，2023年基础设施REITs项目储备充足。随着政策优化供给，REITs市场将常态化扩容，存续公募REITs有望超过60只，累计发行规模超2000亿元。

扩募机制逐渐完善

在增量产品密集上新的同时，公募REITs底层资产扩募迎来实质性进展。目前，首批4家扩募公募REITs——华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT正式获批。4只产品的基金管理人均已公告将召开基金份额持有人大会，针对基金扩募议案进行表决。

在扩募机制逐渐完善背景下，市场预计，首批4只扩募项目募集金额将超过50亿元，带动新增投资超过380亿元。REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能进一步深化。

“对于发行人而言，扩募为原始权益人提供了持续为REITs注入优质资产的平台，有利于扩大发起人融资规模，通过发行REITs可实现资产合理估值和二级市场增值，有助于盘活存量资产，降低负债水平。对于投资人而言，在当前资金较为充裕、机构欠配的状态下，扩募能有效增加市场供给，为市场提供新增投资机会。”华泰证券分析师张继强表示。

政策支持力度加大

近期相关部门支持推进REITs常态化发行的政策力度不断加大。“证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动REITs市场高质量发展。”证监会债券部主任周小舟近日在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上透露。

周小舟表示，落实进一步推进基础设施REITs常态化发行的“十二条措施”要求，推动消费基础设施REITs项目尽快落地，将REITs试点范围拓展至水利、新基建等基础设施领域。做好首批扩募项目发行上市准备工作，推动扩募工作常态化，支持已上市REITs通过增发份额、收购资产，开展并购重组活动。

北交所透露，北交所将在条件具备时探索推出基础设施REITs相关产品。

监管部门还将推动REITs专项立法，完善法治基础，促进市场长期健康发展。“凝聚各方合力，完善重点地区综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及各类问题，推动完善配套政策，抓紧推动REITs专项立法。”证监会表示。

构建基础设施REITs常态化发行的良好生态也是政策加力方向之一。中金公司首席执行官黄朝晖建议，针对不同行业制定更加清晰透明的准入标准，对于成熟资产品类进一步优化审核路径、加快项目入市效率，增强企业开展存量资产盘活的主动性和积极性，吸引更多优质资产入市。