冯俊：市场逻辑生变房地产业已失去高杠杆的土壤

日前，博鳌21世纪房地产论坛第二十二届年会召开，会议主题为风雨之变:良性循环中的模式重构会上，中国房地产业协会会长冯军发表了题为《稳中求进》的主题演讲，并表示，今年上半年以来，房地产市场出现深度下行虽然有外部压力因素，但根本原因是房地产本身的逻辑结构发生了很大变化

冯军指出，对供需矛盾的误判和基于杠杆的发展方式，导致行业矛盾不断积累在一系列去杠杆政策的叠加下，市场出现深度调整

冯军反思了房地产行业原有的发展模式他认为，房地产价格不断上涨的神话已经破灭，这使得行业继续实施高杠杆的土壤不复存在企业必须在保证安全的基础上寻求新的发展模式

三个判断

今年以来，超过100个城市出台了各种稳定楼市的政策，但房地产市场的投资，销售，现金流等指标仍然表现不佳国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，连续3个月回落，商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%，房地产开发企业到位资金同比下降25.3%

冯军表示，需求不足和去年下半年以来政策叠加导致的流动性风险爆发是今年市场低迷的原因但从根本上说，是因为房地产市场的内部结构

冯军说，首先是对供求矛盾的判断这些年来，伴随着住房市场的发展，人们对住房的需求在放缓，但许多房企仍在按照原有的逻辑安排生产，导致供需不匹配

另一个重要因素是，长期以来，无论是住宅领域还是生产领域，都是以加杠杆的发展方式为主。

他认为，这两个因素的叠加，使得行业内的矛盾不断累积伴随着政策环境的变化，矛盾会在短时间内爆发，造成市场的下行趋势

对于目前的市场，冯军有三个基本判断。

一是市场基本见底冯军认为，今年3月份市场出现了一些好转迹象，但在经济下行和疫情防控的压力下，5月份继续探底，到今年6月份市场基本见底

但他也表示，由于去年基数较高，未来几个月房地产数据继续同比下滑是大概率事件预计今年销售额下降20%—30%，投资下降10%左右

第二，流动性风险扩大的可能性基本没有，但传导和延伸效应是逐渐产生的就总量而言，流动性风险的范围已经看得很清楚，但仍可能有‘最后一击’还不知道什么时候来冯军指出，流动性风险的传导和延伸效应将逐步形成

第三，地方楼市稳定政策效果有待观察冯军表示，地方政府稳定房地产市场的政策主要集中在需求方面，在供应方面的努力较少但由于我国房地产市场的供求关系已经趋于平衡，目前来看，这种调整的效果并不是很乐观，未来的效果还需要进一步观察

旧模型的伤口

去年底，监管部门提出，房地产行业要探索新的发展模式这也意味着旧的发展模式已经不适合现在的市场

冯军认为，探索新的发展模式，必须对原有的发展模式进行反思房地产对经济社会发展非常重要，但不能因为重要就忽视问题的存在

冯军指出，房地产的旧模式体现在三个方面:供给侧，需求侧和企业形态。

在供给端，房企在资金筹集上主要依靠各种形式的融资，企业负债率处于80%左右的高位，在产品供应结构上，房地产市场长期以供应卖的产品为主，但在市场发展过程中，租赁住房占据了较大比重，在生产和施工方式上，最近几年来，房屋建筑技术有了很大的进步，但行业整体仍主要依靠传统的操作方式进行生产。

在需求端，虽然住房本身具有投资的属性，但行业发展的目标是解决住房问题住房应该是消费品，而不是投资品因此，应该重新考虑目前居民部门依靠债务解决住房问题的模式此外，如果房价持续上涨，被市场挤出的低收入家庭将会增加，这不符合共同富裕的目标如何保障较低收入家庭的住房权利，也是需求方需要考虑的问题

在企业形式上，冯军认为，很多房企已经从生产型转变为金融机构特别是在一些集团总部，资源控制和输出已经成为主要任务，与生产分离因此，房地产应该以真实形式还是虚拟形式进行管理是一个值得思考的问题

冯军指出，房企的高杠杆可以持续基于两个假设。

第一，假设房价可以保持快速上涨这样房企融资成本再高，房价涨起来，收益也能覆盖成本因此，最近几年来房企通过融资不断扩大生产规模第二，假设销售回款顺利生产出来的房子可以有人买，企业可以实现支付，然后偿还债务

只是从去年下半年开始，这两个假设的基础就消失了冯军表示，伴随着高杠杆的不可持续，该行业的流动性风险也爆发了

告别高增长

除了高杠杆的终结，种种迹象表明，房地产行业已经告别了高增长时代。

冯军说，在本世纪头十年，房地产投资，新开工等指标都保持了高速增长但从2010年开始，这两项指标的增速明显下降国家统计局数据显示，2022年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，房屋新开工面积下降34.4%

冯军认为，这一变化意味着房地产行业告别了高增长的岁月全行业主要指标的变化已经进入平稳通道，未来20年不太可能出现过高的增长速度

但对于该行业的长期发展前景，冯军认为房地产行业仍有足够的支撑。

一方面，疏通国内流通，刺激潜在的住房消费需求改善预期长期住房需求取决于人口增长如果我们对长期住房需求持乐观态度，我们需要解决如何刺激潜在的住房需求

另一方面，在城市化进程中，农村人口向城市迁移，城镇之间的人口迁移，都会导致房屋数量的增加，这也是房屋数量增加的基础尤其是经济增长能力强，人口流动性大的城市群

对于房地产行业未来的发展方向，冯军认为，行业的数字化将是行业的重要驱动力，这主要体现在供给侧例如，可以在施工全过程中增加建筑信息模型，物联网，大数据，人工智能等新技术的集成和创新应用，以更新生产方式，提高产品精度，质量和效率，从而替代规模扩张的模式，通过数字化在生活服务中的应用，如智能家居，使房屋结构和空间变化更加灵活，数字化还可以实现精细化运营和多部门协同，重塑业务流程，提升效率，智能决策，优化消费体验

另外，经过这一轮的市场波动，提高防范风险的能力也是必不可少的冯军强调，一是改善资本结构，提高直接融资比重，二是改进融资方式，降低表外负债比例，三是调整融资规模，第四，注重风险监控，在风险即将发生时有效防范